Met nog enkele dagen te gaan staat alweer de laatste maand van het jaar 2024 voor de deur. Wanneer we terugblikken op het afgelopen jaar, kunnen we stellen dat 2024 een bewogen jaar was op gebied van vastgoed. In de eerste negen maanden van 2024 waren er in ons land -1,2% minder verkopen in vergelijking met dezelfde periode in 2023. Dat blijkt uit de Vastgoedbarometer van de Federatie van het Notariaat (Fednot). De gemiddelde prijs van een huis steeg met +2,1% naar 329.468 euro. Een appartement kostte gemiddeld 268.709 euro, een stijging van +1,5% in vergelijking met het jaargemiddelde van 2023.
In 2024 werd ook een nieuwe Vlaamse Regering gevormd, meer bepaald de Regering Diependaele I. De nieuwe regering legde op 30 september 2024 de eed af in het Vlaams Parlement, dit betekent dat er vanaf 2025 enkele nieuwe wetten en regels zullen gelden. We lijsten ze hieronder voor u op.
Wijziging verlaagd tarief registratierechten
Koopt u uw enige eigen woning? Dan geniet u bij de aankoop van een verlaagd tarief. Welk verlaagd tarief er wordt toegepast, hangt af van het feit of u de woning ook energetisch renoveert, of of de woning een beschermd monument is.
Het Regeerakkoord van de Vlaamse Regering 2024-2029 vermeldt: “We verlagen de registratierechten van 3% naar 2% voor de enige en eigen woning vanaf 1/1/2025. We kijken hiervoor naar de datum van het verlijden van de authentieke akte.”
Als u al een of meerdere woningen hebt dan kan u dus geen gebruik maken van het lagere tarief. Voor beroepsverkopers – mensen die huizen opkopen, verbouwen en opnieuw verkopen - wordt het tarief opgetrokken van 4% naar 6%.
Buitenlands vastgoed
Er komt extra controle op buitenlandse bezittingen. Wie al een huis heeft buiten België, heeft geen recht op de financiële voordelen van een eerste woning hier (en zou dus 12% in plaats van 2% registratierechten moeten betalen). De nieuwe Vlaamse regering wil beter samenwerken met internationale overheden om te zien dat niemand nog ontsnapt.
Versoepeling renovatieplicht
De Vlaamse regering zegt in het regeerakkoord stap voor stap de klimaatinspanningen te willen opdrijven. Toch versoepelt ze de geldende renovatieplicht.
Die plicht ging begin 2023 in. Al wie een energieverslindend huis of appartement koopt met een EPC-score van label E of F moet binnen de 5 jaar verbouwen tot label D of beter. De verplichte verbouwing blijft van kracht, maar kopers krijgen nu 6 jaar.
Belangrijker is dat de regering heeft beslist dat verdere verstrengingen niet doorgaan. De regels zouden de komende jaren alsmaar strikter worden. Vanaf 2028 zou label C verplicht zijn, in 2035 label B, tot uiteindelijk in 2045 elke woning in Vlaanderen label A zou hebben. Dat verstrengingspad is volledig afgeschaft.
Vermindering onroerende voorheffing verdwijnt
Wie zijn woning ingrijpend energetisch verbouwde tot maximaal E-peil 90 of E-peil 60 kon genieten van een vermindering op de onroerende voorheffing. De onroerende voorheffing is de jaarlijkse belasting die Vlamingen betalen op basis van het kadastraal inkomen. Renoveerde je tot E90 (bouwaanvraag voor 1/1/2020), dan kreeg je gedurende vijf jaar een vermindering van 50%. Deze vermindering loopt automatisch af in 2025. Wie zijn woning renoveerde tot E60, kreeg gedurende vijf jaar een vermindering van 100%. Die vermindering schrapt de nieuwe regering, omdat bijna elk ingrijpend gerenoveerd huis E60 haalt.
Vlaamse Woonwaarborg
De nieuwe Vlaamse regering wil inzetten op een versterking van de eigenaarsmarkt, dat is duidelijk. Zo was er ook sprake van een Vlaamse Woonwaarborg. Deze Woonwaarborg zou jonge kopers een duwtje in de rug moeten geven, gezien zij niet altijd over voldoende eigen inbreng beschikken. De bedoeling was dat de Vlaamse regering als het ware borg zou staan voor 10% aan eigen middelen waarover jonge kopers niet altijd beschikken.
In een recente vergadering van de Commissie Wonen lichtte minister van Wonen Melissa Depraetere toe dat het doel van de waarborg is om banken te overtuigen om hun volledige marge van 35 procent woonleningen aan een quotiteit boven de 90 procent te benutten.
Op vandaag zou dat 22% zijn, maar de banken zouden te weinig eerste kopers vinden die een voldoende hoog inkomen hebben maar weinig spaargeld en dus solvabel genoeg zijn om een 100 procentlening af te sluiten. De banken geven aan dat ze al het maximale doen voor de groep waarvoor dit instrument zou moeten dienen.
De minister geeft aan dat het inderdaad de bedoeling was van de vorige regering om de Vlaamse woonwaarborg per 1 januari 2025 in werking te laten treden, maar dat er geen voorbereidende stappen werden gezet en dat bijgevolg die datum niet gehaald zal worden. De minister wil wel overleg aangaan met de banksector om de mogelijkheden verder te bekijken.
Indexeren bij verhuur
Wie een woning verhuurt met een EPC-label E of F zal dat vanaf 2028 niet meer mogen indexeren. Dat staat in het beleidsplan van bevoegd minister Melissa Depraetere (Vooruit). Een eerste stap, want vanaf 2030 mogen dergelijke woningen ook niet meer verhuurd worden.
Toen de energieprijzen in 2022 alle records braken, greep de Vlaamse regering al even in. Tussen oktober 2022 en oktober 2023 werden de huurprijzen van slecht geïsoleerde woningen tijdelijk bevroren. De maatregel moest huurders ondersteunen tijdens de energiecrisis. Door de hoge inflatie dreigden zij niet enkel geconfronteerd te worden met hoge prijsstijgingen maar eveneens met een hoge energiefactuur.
Het is die regel die bevoegd minister voor wonen Melissa Depraetere nu wil herinvoeren, blijkt uit het beleidsplan. Vanaf 2028 mogen huurwoningen met een EPC-label E of F niet langer geïndexeerd worden. “Dit verbod dient als stimulans voor verhuurders om te investeren in energie-efficiënte renovaties, wat de energiefactuur voor huurders verlaagt. Waar dat niet gebeurt, zal het de betaalbaarheid voor de huurders van deze woningen, vaak de meest kwetsbare gezinnen, ten goede komen”, klinkt het.
Omdat het om zo’n groot aandeel van de Vlaamse woningen gaat, hoopt Depraetere hier ook grote winsten te boeken. De minister wil dan ook voor begeleidende maatregelen zorgen. “Net zoals bij huishoudens met een lager inkomen, zet ik ook bij verhuurders in op intensieve renovatiebegeleiding met de nodige ondersteuning. Dit in de vorm van collectieve renovaties, groepsaankopen of prefinanciering. Zo maken we renoveren haalbaar en betaalbaar.” Depraetere wil ook het conformiteitsattest dat de woonkwaliteit van huurpanden bewaakt, verder uitrollen over heel Vlaanderen. Momenteel is zo’n attest al verplicht in een derde van de gemeenten.
Verstrenging sociale huurwoningen
Voorrang voor sociale huurders die werken, een begeleidingstraject voor werkloze sociale huurders en geen levenslange contracten meer. Het zijn enkele nieuwe regels die de Vlaamse regering heeft vastgelegd voor sociaal wonen, schrijft de krant Het Laatste Nieuws. Die gaan in vanaf 1 januari 2025. "Er zit iets fouts in het systeem dat niet-werkenden aanmoedigt om geen werk te zoeken, en werkenden ontmoedigt. Dat willen we veranderen", zegt Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA).
Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) sleutelt al langer aan het systeem van sociaal wonen. Werkloze sociale huurders moeten zich sinds dit jaar bijvoorbeeld verplicht inschrijven bij de VDAB. En mensen die een sociale woning willen huren, moeten vanaf volgend jaar kunnen aantonen dat ze onvoldoende eigen financiële middelen hebben.
En daar komen vanaf 2025 nieuwe, strengere regels bij. Wat daarbij het meest in het oog springt: wie werkt, krijgt voorrang als hij een sociale woning wil huren in de gemeente waar hij werkt. En werkende sociale huurders worden gecompenseerd voor de hogere huurprijs met een zogenoemde doorstroompremie. Die kan oplopen tot 2.500 euro.
En nog een laatste maatregel: er komt een einde aan de huurcontracten "voor het leven". Op dit moment zijn alle contracten die voor 1 maart 2017 gesloten werden, van onbepaalde duur. In theorie zouden huurders dus permanent in een sociale huurwoning kunnen blijven.
Maar die contracten zullen worden omgezet naar contracten van 9 jaar. Na die periode kan het contract worden stopgezet als blijkt dat de huurder bijvoorbeeld intussen meer verdient dan in de voorwaarden staat, of als er andere regels worden geschonden. Voor 55-plussers, mensen met een ernstige handicap of mensen die arbeidsongeschikt zijn, zou er wel "een zekere billijkheid" ingebouwd worden.
Bronnen:
https://www.notaris.be/
https://www.vlaanderen.be/
https://www.vrt.be/
https://www.biv.be/
https://www.hypotheekwinkel.be/
https://www.livios.be/
https://www.nieuwsblad.be/
https://www.vrt.be/